Hvad er afståelse eller afståelsesret, og hvordan forstår man det?

Hvad betyder afståelse?

Afståelse eller afståelsesret er et begreb inden for erhvervslejeret og betyder, at en lejer inden for erhverv har mulighed for at sælge sin lejekontrakt til en anden lejer og lade denne indtræde i lejemålet.

Før at en lejer kan overdrage et lejemål til en anden lejer, skal der først udfærdiges en allonge eller tillæg til lejekontrakt, som både udtrædende lejer (sælger af afståelsen), indtrædende lejer (køber af afståelsen) samt udlejer (ejer af bygningen) skal underskrive. Allonge og tillæg er to forskellige betegnelser for samme dokumenttype.

En afståelse er en trepartsaftale, som kun er gyldig, når udlejer, udtrædende lejer og indtrædende lejer har underskrevet denne. Rækkefølgen for underskrift vil ofte være således, at indtrædende lejer underskriver først, herefter udtrædende lejer og til sidst udlejer.

Forud for allongen eller tillægget udfærdiges en købs- eller -salgsaftale vedr. afståelsen, da en afståelsesret giver en lejer muligheden for at sælge og dermed ’tjene penge’ på afståelsen. Ofte har en lejer selv købt afståelsen og sælger den videre.

Der er intet loft eller maksimalpris mht., hvor meget en afståelse kan sælges til. Prissætningen for afståelse er fri og udgør den pris, der kan opnås i et givent marked.

Hvad er en købs- eller salgsaftale i forbindelse med afståelse?

I forbindelse med salget af afståelsen og en afståelsesret indgås der typisk en købs- el. salgsaftale mellem udtrædende og indtrædende lejer. Købs- el. salgsaftalen vedr. afståelsen regulerer salgsprisen for afståelsen, samt vilkårene for salg af eventuelle medfølgende løsøre og inventar mv.

Købs- eller salgsaftalen bør altid være betinget af, at udlejer underskriver allongen eller tillægget til lejekontrakten. Læs om allonge i næste afsnit.

Hvad er en allonge eller tillæg til erhvervslejeaftale?  

En allonge eller tillæg til en erhvervslejeaftale er en slags forlængelse af lejeaftalen. Rent praktisk kan man sige, det er nemmere at forlænge en lejeaftale, deraf ordet ’allonge’, som betyder forlængelse, i stedet for at lave en helt ny aftale (Oprindelse; fra fransk allonge, af latin allongare, det vil sige ’forlænge’)

Når udlejer har underskrevet allongen eller tillægget til erhvervslejekontrakten, og køber og sælger har gjort det samme, så kan afståelsen finde sted. Dette betyder, at køber eller indtrædende lejer overtager de juridiske forpligtelser jf. lejekontrakten, som udtrædende eller tidligere lejer har været pålagt at leve op til i dennes lejeperiode.

Når dette er sket, vil en eventuel købesum i forbindelse med handlen også kunne frigives til sælger. Depositum, som almindeligvis udgør ml. 3-6 måneders leje, vil ofte blive afhandlet mellem udtrædende og indtrædende lejer, og det oprindeligt indbetalte depositum vil fortsat henstå hos udlejer eller administrator. Det er praksis, at køber betaler for udfærdigelsen af allongen eller tillægget.

Erhvervslejelovens § 55 – lovgrundlaget for afståelse

Afståelsesret er i Erhvervslejeloven reguleret jf. Erhvervslejelovens § 55, og det er ofte denne paragraf, der henvises til i erhvervslejekontrakter ved afståelse. § 55 giver dog kun lejer lov til at lade anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår, medmindre andet fremgår af erhvervslejekontraktens afsnit vedr. afståelse.

Afståelse indenfor erhvervslejelov er udbredt, særligt hvad angår butikslejemål. Afståelse kan dog også forekomme i forbindelse med andre typer lejemål. Til syvende og sidst handler det om, hvad parterne har forhandlet sig frem til på det tidspunkt, hvor den pågældende erhvervslejekontrakt blev indgået.

Alt afhængigt af udlejers forhold og ønsker kan udlejer indtage forskellige holdninger til afståelse (dog kun på tidspunktet for indgåelse af erhvervslejekontrakten), da det for udlejer kan medføre både fordele og ulemper. Det er derfor vigtigt, at der søges sagkyndig bistand i forbindelse med rådgivning om afståelse.

Er afståelsesretten allerede formuleret i erhvervslejekontrakten, kan en udlejer typisk kun gøre indsigelse mod den indtrædende lejer, hvis udlejer har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi og branchekendskab.

Det betyder også, at hvis lejemålets anvendelse f.eks. er frisør, og erhvervslejelovens §55 er gældende for kontrakten, så kan lejer ikke afstå til f.eks. gallerianvendelse, medmindre udlejer er enig og samtykker med dette.

Når udlejer giver samtykke til formuleringer i allongen, som ændrer lejekontraktens juridiske betydning, så medfører dette, at udlejer kan genforhandle kontrakten. Læs mere om dette her:

Hvad betyder genforhandling og brancheskift i forbindelse med afståelse?

Et brancheskift eller udvidelse af afståelsesretten, så retten til afståelse bliver mere generel, er ofte i lejers interesse, da lejemål gennem tid som regel skifter anvendelse, efterhånden som trends og tendenser på erhvervsmarkedet og det specifikke område ændrer sig. Lejer har dog intet krav på udvidelse af brancheskift overfor udlejer, eller omformulering af en eksisterende lejekontrakt. Går udlejer med til en udvidelse af afståelsesretten eller erhvervslejekontrakten, kan udlejer forlange en genforhandling af kontraktens vilkår. Genforhandling er i praksis underlagt udlejers velvilje, da lejer ikke kan rejse nogen krav til forhandlingen, men kun ønsker.  

En udvidet formulering mht. udvidelsen af afståelsesretten, som ses typisk, kunne lyde som f.eks.: ’Lejer har afståelsesret til detail og liberalt erhverv’. Dermed får lejer flere muligheder for at afstå lejemålet, da formuleringen er mindre specifik.

Både udlejer og lejer bør altid være opmærksom på lokalplaner, da en indeståelse fra udlejers side og fra eventuelt udtrædende lejer mht. anvendelse og afståelsesret kan medføre erstatningsansvar, såfremt den strider mod de lokalplaner, der er gældende for erhvervslejemålets beliggenhed på aftaletidspunktet.

Hvis allongen eller tillægget til erhvervslejekontrakten indeholder ændringer, udløser dette som nævnt ovenfor en genforhandlingsret for udlejer. Genforhandlingsretten er et resultat af, at udlejer skal give indrømmelser ift. at ændre den eksisterende erhvervslejeaftale.

I praksis betyder det, at udlejer kan kræve ændringer i lejens størrelse, større depositum eller selvskyldnerkaution m.m. fra lejer. Lejer har intet krav ift., at udlejer skal godkende afståelse til anden branche, såfremt det ikke fremgår af erhvervslejekontraktens paragraffer.

Dette betyder, at hvis udlejer ikke vil medvirke til genforhandlingen, så kan lejer ikke afstå til anden branche end den eksisterende, og må i yderste konsekvens opsige lejekontrakten, hvis lejer ikke kan finde en køber til sin afståelse.

I praksis er det dog næsten altid i udlejers interesse at se lejemålet afstået, da udlejer dermed også sparer genudlejningsbestræbelser, herunder mæglersalær og markedsføring mv. I visse tilfælde er der dog undtagelser fra reglen.

Afståelse kan overordnet være ret kompliceret, da der er stor aftalefrihed jf. erhvervslejeloven. I den forbindelse bør man ligesom i andre sammenhænge inden for erhvervsejendom søge sagkyndig bistand hos en erfaren rådgiver med såvel praktisk som juridisk erfaring indenfor afståelse.

Afståelse: En fordel for både erhvervslejer og udlejer?

Hermed en oversigt over lejers fordele og ulemper, som dog ikke er udtømmende:

Lejers fordele ved afståelse:

  • Lejer kan købe sig til et lejemål med en f.eks. særligt god beliggenhed, som ellers ikke ville være til leje på markedet. På visse særligt attraktive beliggenheder ser man ofte, at der lægges store summer, for at lejere kan få den helt rigtige beliggenhed f. eks centralt i storbyerne

  • Lejer har mulighed for at få sin investering igen ved afståelse eller måske ovenikøbet tjene flere penge, når afståelsen bliver solgt igen, hvis markedet har udviklet sig positivt. Lejer har jf. erhvervslejelovens §55 ret til genindtrædelse, således at udtrædende lejer kan indtræde i lejemålet, såfremt der er opstået et tilgodehavende i forbindelse med handlen med afståelsen. Dette jf. erhvervslejelovens § 55 stk. 3

  • Lejer kan indrette el. forbedre et butikslokale med udlejers godkendelse og senere få penge for denne værdi ved et salg af afståelsen. Udlejer kan heller ikke senere kapitalisere på lejers varige forbedringer ved eventuel markedslejevarsling.

Lejers ulemper og risiko ved afståelse:

  • Lejer kan risikere, at udlejer markedslejeregulerer lejemålet i forbindelse med afståelsen. Dette er til enhver tid udlejers ret, efter at lejemålet har varet 4 år

  • Lejer kan risikere, at markedet ændrer sig, så denne ikke kan få det beløb tilbage ved salg, som lejer oprindeligt har købt afståelsen for

  • Lejer bør sætte sig nøje ind i lejekontrakten samt alle allonger og tillæg, før denne køber en afståelse. Også når der er tale om gamle kontrakter, kan disse have mange tillæg med forskellige og nogle gange modstridende bestemmelser, hvilket senere kan komme til at ligge lejer til last.

Fra udlejers perspektiv er der også fordele, ulemper og risiko. Her er en (ikke udtømmende) liste over nogle af disse:

Udlejers fordele ved afståelse:

  • Udlejer ’slipper’ for at genudleje lokalet og kan i stedet underskrive et tillæg eller allonge for lejemålet og dermed spare udlejningsbestræbelser, mæglersalær og markedsføring mv.

  • Da lejer kan tjene penge på en afståelse, vil lejer være mere villig til at vedligeholde, forny, indrette og forbedre lejemålet. På den måde sparer udlejer penge. Udlejer skal dog være opmærksom på varige forbedringer, da disse kan give udfordringer ved markedslejevarsling

  • Der påbegyndes ikke en ny lejeperiode ved afståelse i juridisk forstand. Udlejer kan derfor uagtet en afståelse markedslejevarsle iht. erhvervslejeloven efter den 4-årige periode jf. erhvervslejelovens § 13 stk. 3.

Udlejers ulemper og risiko ved afståelse:

  • Udlejer kan ved afståelse risikere at blive dårligere stillet ved, at en mindre kompetent lejer indtræder i lejemålet. Udlejer skal dermed forholde sig til en ny lejer, der måske heller ikke vedligeholder lokalerne så godt som den tidligere eller ikke kan betale lejen og dermed må opsiges

  • Når en lejekontrakt har afståelsesret, så mister udlejer en del af kontrollen med lejemålet, da udlejer har begrænsede muligheder for at gøre indsigelse mod en indtrædende lejer. Dette afhænger dog konkret af afståelsesrettens formulering

  • Ved afståelse tilfører lejer ofte forbedringer for egen regning, hvilket umiddelbart kan være en fordel for udlejer. Dog skal udlejer være opmærksom på ved markedslejeregulering, at der jf. erhvervslejelovens § 13 stk. 6 skal ses bort fra disse, når markedslejen skal vurderes. Nogle gange kan det derfor være en fordel for udlejer at medfinansiere en varig forbedring, hvilket kræver en specifik vurdering fra en sagkyndig rådgiver.

Afståelse kan overordnet være ret kompliceret, da der er stor aftalefrihed jf. erhvervslejeloven. Det er derfor vigtigt, at både indtrædende lejer, udtrædende lejer og udlejer har overblik over det samlede materiale, som ofte består af meget gamle lejekontrakter, mange allonger og tillæg.

I den forbindelse bør man ligesom i andre sammenhænge inden for erhvervsejendom søge sagkyndig bistand hos en erfaren rådgiver med såvel praktisk som juridisk erfaring indenfor afståelse. Det ses desværre ofte, at der ikke er system i det samlede materiale eller mangler dokumenter, hvilket hurtigt kan blive bekosteligt.

At man har afståelsesret er derfor i udgangspunktet meget bredt: Den konkrete formulering af afståelsesretten har afgørende betydning for alle parter, når der skal afstås.

I visse tilfælde har udlejer ret til at regulere lejen til markedsleje ved afståelse og også ændre lejekontrakten. Her er der i virkeligheden mere tale om en anvisningsret end egentligt afståelsesret.

En anvisningsret indenfor erhvervslejemål vil i udgangspunktet have en mindre pengemæssig værdi ved salg for en lejer end en afståelsesret.

Erhvervslejelovens § 55 er den juridiske rettesnor for afståelse, men aftalefriheden jf. erhvervslejeloven gør, at afståelse kan formuleres på uendeligt mange måder, så afståelsesretten enten er begrænset eller udvidet i den konkrete erhvervslejekontrakt.

Afståelsesret, også kaldet nøglepenge, er fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1. nr. 8. Dette skyldes, at afståelse sidestilles med forpagtning i skatteteknisk sammenhæng.

Således pålægges købesummen ved afståelse, eller betaling af nøglepenge, ikke købsmoms. I forbindelse med afståelse bør lejer altid søge sagkyndig bistand hos en revisor eller anden rådgiver med speciale indenfor området.

Selvom en erhvervslejekontrakts formulering af afståelsesretten ikke passer til den branche, en given lejer ønsker eller kan afstå til, kan det ofte alligevel lykkedes at få enderne til at mødes ved hjælp at sagkyndig bistand.

Til syvende og sidst er udlejer interesseret i gode stabile lejere, og når den rette lejer melder sig, ses det ofte, at man forhandler en løsning på plads mht. afståelsesret, som alle parter er tilfredse med.

Estate Concept har mange års praktisk erfaring med at rådgive vedr. afståelsesret samt salg af afståelse i forbindelse med butikslejemål og erhvervslejemål.

Tlf. 28 12 48 88
Mail jl@estateconcept.dk


Udlejning │ Salg │ Erhvervsmægler │ Rådgivning │ Ejendomsudvikling │ Markedslejevurdering