Hvad er en erhvervsandel?

Hvad er en erhvervsandel?

En erhvervsandel er principielt det samme som en andelsbolig; dog med tilladelse til at drive erhverv fra andelen og uden ret til beboelse, det vil sige andelen må udelukkende benyttes til erhverv. Når det er sagt, gælder der en række andre forhold, der er særlige for en erhvervsandel.

Når du ejer en erhvervsandel, er du medlem af en andelsboligforening. Ved et køb af en erhvervsandel bliver du således automatisk medlem af foreningen. For at forstå hvad en erhvervsandel er, så er det gavnligt at vide, hvad en andelsboligforening er.

Hvad er en andelsboligforening?

Udgangspunktet for en andelsboligforening er, at det er medlemmerne af foreningen, som ejer bygningen. Det betyder, at ved køb af en erhvervsandel bliver du ikke ejer af selve erhvervsandelen, men du køber en andel af bygningen eller rettere foreningens formue, som foreningens medlemmer ejer kollektivt.

Som medlem køber du dermed brugsretten eller den ’eksklusive brugsret’, som er den juridiske term. En andelsboligforenings formål er at eje og drive en given ejendom. Som medlem hæfter du for foreningens gæld samme med de andre medlemmer af foreningen eller andelshavere.

Medbestemmelse i en andelsboligforening

Som medlem af andelsboligforeningen har du ret til at deltage på generalforsamlinger, stemme samt stille op til bestyrelsesposter. Bestyrelsen af foreninger består af medlemmerne af foreningen og er baseret på frivilligt arbejde. Som medlem kan du fremsætte forslag til ændringer af vedtægter mv. Typisk varetages administrationen af en forening af en professionel administrator, som også deltager ved generalforsamlinger og rådgiver bestyrelsen.

Hvad er et andelsboligbevis?

Når du har købt en erhvervsandel, bliver du andelshaver og modtager et andelsboligbevis, som er det dokument, der udgør dit bevis for din brugsret til andelen, dit medlemskab af foreningen og ejerskab af din andel af foreningens formue. Som medlem af andelsboligforeningen betaler du boligafgift som modydelse for din brugsrettighed til andelen. Andelsbeviser er fysiske dokumenter, men undertiden gennemgår disse digitalisering.

Hvad er boligafgift?

Boligafgiften er medlemmernes bidrag til foreningens fællesøkonomi. Denne opkræves typisk månedligt. Boligafgiften opgøres ud fra foreningens samlede regnskab, der udgør dennes samlede udgifter, som består af:

  • Løbende vedligeholdelse samt tilsidesættelse til fremtidig vedligeholdelse af bygningerne
  • Eventuelle lån som foreningen måtte have
  • Ejendomsskatter (andelsboligforeninger er undtaget fra at betale ejendomsværdiskat)
  • Elektricitet og vand
  • Udgifter til administration, vicevært og driften generelt.

Fordelingen af boligafgiften foretages ud fra en fordelingsnøgle, som kan være forskellig fra forening til forening. Visse foreninger kan f. eks have forskellig vægtning af boligaften, hvilket typisk betyder, at erhvervsandelshaverne betaler mere i boligafgift pr. kvadratmeter end boligandelshaverne. Det kan betyde, at boligafgiften kan være 30-50 % højere for erhverv end bolig. Dette er oftest bestemt ved foreningens grundlæggelse og kan ikke ændres.

Andelsboligforeningens årsregnskab

Andelsboligforeningens årsregnskab indeholder information om den økonomiske drift af foreningen i det pågældende regnskabsår og er vigtig information, når du skal sælge eller købe. Regnskabet præsenteres hvert år på generalforsamlingen og godkendes her som regel af medlemmerne af andelsboligforeningen.

Af årsrapporten for andelsboligforeningen fremgår det, hvor ’sund’ foreningen er. Foreningen kan både have underskud og overskud alt afhængig af dennes forhold. Ved perioder med intensivt vedligehold af bygningerne, kan der forekomme underskud, som ikke er graverende, men planlagte.

Det er dog altid vigtigt at studere årsrapporter og budgetter nøje, da det er afgørende for udviklingen i boligafgiften. En forening med overskud kan f. eks. vælge at nedsætte boligafgiften, hvis driften er positiv, og likviditeten er god.

Omvendt kan en forening også blive tvunget til at sætte boligafgiften op, hvis der eksempelvis skal skiftes tag eller foretages andre større arbejder på bygningen, som påkræver tilførsel af kapital. For at undgå overraskelser bør årsrapporter, budgetter og referater fra generalforsamlinger altid gennemgås grundigt ved salg eller køb af erhvervsandele. Lånetyper såsom swap-lån har også historisk påvirket andelsboligforeningernes økonomi negativt.

Det er ikke ualmindeligt, at der kan opstå en tvist mellem en erhvervsandelshaver og andelsboligforeningen mht. anvendelse. Som regel udgør erhvervsandele en relativt lille del af andelsboligforeningens andele, og der er selvsagt stor forskel på at bo i en erhvervsandel og drive et erhverv herfra.

Hvad kan og må jeg bruge min erhvervsandel til?

Det, du må anvende din erhvervsandel til, afgøres primært af foreningens vedtægter. Derudover foreligger der i visse tilfælde en boligaftale, som kan definere din ret til anvendelse af erhvervsandelen. Der kan også være påtegninger på andelsboligbeviset, som beskriver, hvad andelen kan anvendes til.  Ønsker du at fremleje din erhvervsandel, så skal du være helt sikker på, at dette er tilladt, da vedtægtsstridig fremleje kan medføre eksklusion fra andelsboligforeningen.

Tvister og uenighed ved anvendelse af erhvervsandele

Det er ikke ualmindeligt, at der kan opstå en tvist mellem en erhvervsandelshaver og andelsboligforeningen mht. anvendelse. Som regel udgør erhvervsandele en relativt lille del af andelsboligforeningens andele, og der er selvsagt stor forskel på at bo i en erhvervsandel og drive et erhverv herfra.

Det kan skabe interesseforskelle i foreningerne, da bestyrelsen af andelsboligforeningen som regel primært består af beboere og ikke erhvervsdrivende. Det medfører, at bestyrelserne ofte, og af gode årsager, er bekymrede for anvendelsen af erhvervsandele, som medfører støj og lugtgener mv. Omvendt er erhvervsandelshaverne interesse primært at drive deres forretningen fra deres erhvervsandel og generere et overskud fra dette.

Kan andelsboligforeningen bestemme over anvendelsen af en andel?

Bestyrelsen har lang fra uindskrænket ret til at bestemme over anvendelsen af en erhvervsandel. En andel sælges med de rettigheder, som den har tilhørt tidligere andelshaver. Det vil sige, at skal du sælge en erhvervsandel, som anvendes som café, værtshus eller restaurant, så kan bestyrelsen ikke gøre indsigelse mod selve anvendelsen ved et salg.

Erhvervsandelshaverens såkaldte velerhvervede rettigheder kan ikke krænkes, hverken ved beslutning fra generalforsamlingen i form af vedtægtsændringer eller andet. Ændringer af erhvervsandelshavers velerhvervede rettigheder kræver principielt accept fra den pågældende andelshaver. Grundtanken er, at hvis en erhvervsandel er blevet erhvervet med rettigheden til at drive café, så ville køberen lide et økonomisk tab, såfremt den rettighed pludselig blev taget bort.

Hvad kan man gøre ved tvister om anvendelse af erhvervsandel?

Det kan have afgørende betydning. at en andel kan anvendes til et bestemt formål, ikke mindst når den skal sælges. Modsætter bestyrelsen af andelsboligforeningen sig en bestemt anvendelse, kan en handel falde i vasken.

Retsområdet for erhvervsandelshaverens rettigheder er et specialiseret område, som er et kerneområde for Estate Concept. Vi rådgiver gerne, hvis du står med en problemstilling enten ved køb eller salg.

Hvad er forskellen på en erhvervsandel og en erhvervsejerlejlighed?

En afgørende forskel på en erhvervsandel og en erhvervsejerlejlighed er, at du som erhvervsandels-ejer er indehaver af brugsretten til andelen og en andel af foreningens formue. Som ejer af en erhvervsejerlejlighed er du den juridiske ejer af lejligheden.

Hvordan finansierer jeg et køb af en erhvervsandel?

Erhvervsandele finansieres altid ved banklån og ikke realkreditlån, og deraf er renten typisk højere end ved køb af ejerlejligheder. Til gengæld er priserne deraf også lavere på erhvervsandele end på ejerlejligheder.

Hvad må jeg sælge min erhvervsandel for?

Erhvervsandele er frit prissatte. Det betyder, at du kan sælge din erhvervsandel til den maksimale pris, som du kan opnå i markedet. Vurdering og salg af erhvervsandele fortages som regel af en erhvervsmægler, der beskæftiger sig med salg af erhvervsejendom og ikke salg af ejendom til privatbenyttelse.

Andelsboliger til beboelse er derimod underlagt maksimalprisbestemmelser, som er beskrevet i Andelsboligloven. Der findes flere måder, hvorpå en forening kan vælge at fastsætte værdien på deres andelsboliger. Denne artikel er skrevet med henblik på erhvervsandelem og derfor er dette aspekt ikke beskrevet nærmere her.

 

Skal du sælge eller købe en erhvervsandel, så kontakt os nu:

Tlf. 28 12 48 88
Mail jl@estateconcept.dk


Udlejning │ Salg │ Erhvervsmægler │ Rådgivning │ Ejendomsudvikling │ Markedslejevurdering


Kontakt os her